Bécs mint a világ egyik legélhetőbb városa, nemcsak kulturális gazdagságáról és színes történelmi múltjáról híres, hanem a lakhatási politikája is példaértékű. Az osztrák főváros bérlakásprogramja évtizedek óta biztosítja, hogy a lakók többsége megfizethető, hosszú távon fenntartható otthonhoz jusson – egy olyan rendszerben, amely az egyenlőséget és a stabilitást helyezi előtérbe. Ezzel szemben Budapest lakáspiaca számos kihívással küzd, így a bécsi modell kiváló inspirációt nyújthatna a magyar főváros számára.
Hogyan működik a bécsi bérlakásrendszer?
Bécs lakásállományának közel 60%-a bérlakás, amelyeket vagy közvetlenül az önkormányzat, vagy államilag támogatott lakásszövetkezetek kezelnek. A főváros éves költségvetése a szociális lakhatásra 400 millió euró körül mozog, ami az uniós átlagnál és más európai nagyvárosokénál jóval magasabb. A rendszer lényege az, hogy a város már az 1920-as évektől kezdve jelentős mennyiségű lakást épített és vásárolt, ezáltal hosszú távon stabil alapot teremtett. Az önkormányzati lakások száma meghaladja a 220 000-et, a szövetkezeti lakásoké pedig a 200 000-et. Ez az arány a piaci lakbérek mérséklődéséhez is hozzájárul.
A bécsi modell kulcsa a szociális és piaci elemek keverése:
- Szociális alapon elérhető lakások: az alacsonyabb jövedelmű háztartások számára biztosított bérlakások kedvező, szabályozott bérleti díjakkal működnek.
- Piaci alapú bérlakások támogatott formában: a középosztály számára is elérhetőek az államilag támogatott bérlakások, amelyek szintén kedvező árúak a szabadpiaci árakhoz képest.
Az önkormányzat szigorúan szabályozza a bérleti díjakat, ami hozzájárul a megfizethetőséghez. Emellett a város nagy hangsúlyt fektet a lakások minőségére és a fenntarthatóságra: az újonnan épülő lakások energiatakarékosak, a lakónegyedek pedig zöldterületekkel és közösségi szolgáltatásokkal vannak ellátva.
Miért sikeres a bécsi rendszer?
A város folyamatosan invesztál a lakásállomány bővítésébe és korszerűsítésébe, amely nemcsak a jelenlegi, hanem a jövőbeni lakosok számára is biztosítja a stabil lakhatást. Emellett a szociális és piaci bérlakások kombinációja megakadályozza a szegregációt, és elősegíti a különböző társadalmi rétegek együttélését. Az osztrák állam és a városi önkormányzat jelentős pénzügyi forrásokat biztosít a bérlakások fenntartására és fejlesztésére.
Budapest lakáspiaca: kihívások és lehetőségek
Budapest bérlakáspiaca markánsan eltérő képet mutat. A bérlakások aránya alacsony, a magánkézben lévő bérlemények pedig jellemzően drágák, bizonytalan bérleti feltételekkel. Kitekintésképp: a magyar fővárosban az önkormányzati bérlakások száma 2016 és 2023 között csökkent. 2016-ban 42 637, 2023-ban 38 066 ilyen lakás volt, ami közel 11%-os csökkenést jelent. A csökkenés kerületek szerint eltérő volt; a IX. kerületben például több, mint 22%-os volt a csökkenés. A legtöbb önkormányzati lakás a XIII. kerületben található (kb. 5500), a VIII. kerületben pedig kb. 4000.
A fiatalok és a pályakezdők számára a lakhatás sokszor nehézséget jelent, különösen a központi kerületekben, ahol a bérleti díjak gyakran meghaladják a keresetek 50%-át.
A budapesti helyzetet tovább rontotta a rövid távú lakáskiadás is, amely jelentősen csökkentette a hosszú távra elérhető albérletek kínálatát. Ezt a képet némileg árnyalja az az elfogadott jogszabály, ami szerint Budapesten 2025. január elsejétől 2026. december 31-ig nem vehető nyilvántartásba új, AirBnb-típusú magánszálláshely, de ennek hosszabb távú hatásainak megismerése még várat magára. Emellett hiányzik egy olyan átfogó állami támogatási rendszer, amely szabályozná a bérleti piacot és elősegítené a megfizethető lakhatást.
Hogyan valósítható meg egy bérlakásprogram Budapesten?
A budapesti önkormányzatoknak hosszú távú tervet kellene készíteniük, amely magában foglalja új bérlakások építését és a meglévő lakásállomány felújítását. Ehhez elengedhetetlen az állami és EU-s források bevonása. A bérleti díjak korlátozása, például a bécsi modell alapján, hozzájárulhatna a lakhatási válság enyhítéséhez. Az állam támogathatná a nem profitorientált lakásszövetkezetek létrehozását, amelyek megfizethető lakhatást kínálnának a középosztály számára.
Az Airbnb és hasonló szolgáltatások szigorúbb szabályozása növelhetné a hosszú távon elérhető bérlemények számát. Ezzel kapcsolatosan eltérő véleményekkel rendelkeznek az emberek, valaki támogatja a teljes rövidtávú lakáskiadás betiltását, egyes hangok szerint elegendő lenne egy koherens szabályozás is. Egy azonban biztos: egy keretrendszerre szükség van, ami lehetővé teszi azt, hogy mind a bérlők, mind a bérbeadók egy előre kalkulálható jövőképpel rendelkezhessenek.
Mi a konklúzió?
A bécsi bérlakásprogram sikere a hosszú távú gondolkodáson, a vegyes társadalmi összetételen és az állami szerepvállaláson alapul. Budapest számára ez a modell inspirációként szolgálhat, különösen a megfizethető lakhatás biztosítása érdekében. Egy jól megtervezett bérlakásprogram nemcsak a fiatalok lakhatási gondjait enyhíthetné, hanem hozzájárulna a társadalmi egyenlőség és a városi életminőség javításához is. Az első lépés az lenne, hogy felismerjük: a lakhatás nem csupán piaci kérdés, hanem alapvető emberi jog.
Szakáts Réka
